Nye krav til tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen

January 01, 2011

I forbindelse med køb af ny bolig kan det være en fordel for dig som køber eller sælger at anvende huseftersynsordningen. Som boligkøber kan du nemlig undgå ubehagelige overraskelser og ekstra økonomiske omkostninger, i forbindelse med køb af bolig, hvis du benytter ordningen og tegner en ejerskifteforsikring. Samtidigt kan du som sælger undgå at hæfte for skjulte skader ved boligen, hvis du får udarbejdet en tilstandsrapport, samt tilbyder at betale halv præmie på ejerskifteforsikringen. Fra og med 1. maj 2012 er nye regler trådt i kraft på området, hvilket bl.a. betyder, at huseftersynet nu tillige skal omfatte en elinstallationsrapport, og at dækningen på en standard ejerskifteforsikring udvides til også at omfatte ulovlige el- og vvs installationer. Både købere og sælgere får dermed en bedre beskyttelse i forbindelse med indgåelse af aftale om køb og salg af bolig.

Huseftersynsordningen

Tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten udfærdiges på baggrund af en bygningsgennemgang under huseftersynsordningen. Gennemgangen af bygningen og de elektriske installationer foretages henholdsvis af en bygningssagkyndig og en autoriseret elinstallatør, der hverken repræsenterer køber eller sælger. De to rapporter giver herefter en professionel og neutral gennemgang af boligens synlige skader og elinstallationernes tilstand, og de er samtidigt en forudsætning for, at der kan bestilles en ejerskifteforsikring. En ejerskifteforsikring er en forsikring, der dækker eventuelle skader i boligen, som ikke står i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, og som køber ikke kendte til på overtagelsestidspunktet.

Det er dig som boligsælger, der skal bestille og betale for tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten. Med baggrund i disse kan du som sælger indhente et tilbud på en ejerskifteforsikring, og er i den forbindelse forpligtet til at betale mindst halvdelen af den samlede præmie. Som køber kan du så vælge at tegne en ejerskifteforsikring ud fra det indhentede tilbud, men kan også frit vælge et andet forsikringstilbud. Sælger er dog ikke forpligtet til at betale mere end halvdelen af det oprindelige tilbud.

Har sælger valgt at benytte huseftersynsordningen, skal du som køber være opmærksom på, at sælger fritages for sit ansvar, uanset om du som køber vælger at anvende ordningen og tegne en ejerskifteforsikring eller ikke. Som boligkøber kan du altså ikke efter købet påberåbe dig mangler ved bygningens fysiske tilstand eller ulovlige elinstallationer eller fejl der burde være nævnt i tilstands- eller elinstallationsrapporten, hvis sælger har valgt at benytte ordningen.

De nye regler på området  
De nye regler betyder, at tilstandsrapporten nu fremover også skal indeholde en hustypebeskrivelse. Her kan man således læse en standardbeskrivelse af en række almindelige hustyper, og dermed en række fælles konstruktionsmæssige træk ved de enkelte typer. Desuden skal den byggesagkyndige angive den skønnede restlevetid på hovedbygningens tag og de dele der indgår i denne konstruktion. Dette giver dig som køber et større indblik i ejendommens tilstand, samt hvad man kan forvente af et ”normalt” hus på samme alder. Samtidigt skal rapporten indeholde en gennemgang af ejendommens vvs-installationer, omfattende varme-, ventilations- og sanitetsinstallationer.

Desuden skal der af en autoriseret elinstallatør udfærdiges en elinstallationsrapport, som afklarer om ejendommens elinstallationer er lovlige og funktionsdygtige. Rapporten skal, sammen med tilstandsrapporten, udleveres til køber, således at du som sælger som noget nyt fritages for ansvaret for ulovlige installationer. Har elinstallatøren overset fejl ved installationerne har han et ansvar i fem år fra rapportens udarbejdelse.

Samlet set giver disse nye oplysninger således dig som potentiel boligkøber et mere realistisk billede af den konkrete ejendom, som du overvejer at købe.

Som følge af ovenstående omfatter de nye regler også udvidede krav til standarddækningen på ejerskifteforsikringen, som fremover også skal dække ulovlige el- og vvs-installationer. Som køber behøver du således ikke længere tegne en udvidet ejerskifteforsikring for at være sikret mod sådanne ulovligheder. Samtidigt dækker ejerskifteforsikringen fremover skader som viser sig fra det tidspunkt, hvor henholdsvis tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten er udarbejdet og indtil du som køber overtager ejendommen. Dette betyder, at du som boligkøber ikke risikerer at komme i klemme mellem sælgeren og forsikringsselskabet, hvis der er tvivl om, hvorvidt de konstaterede mangler er opstået efter, at de pågældende rapporter er udarbejdet.

Den eneste ulempe ved disse nye regler er, at prisen på ejerskifteforsikringen vil komme til at stige, da den skal dække flere forhold.

Er et huseftersyn en god idé?
Som sælger af en bolig er du ansvarlig for boligens mangler, og det kan derfor være en fordel at anvende huseftersynsordningen. Som sælger kan du nemlig frigøre dig for dit almindelige ansvar for skjulte skader og mangler ved bygningen samt ulovlige eller ikke-funktionsdygtige el- og vvs-installationer, hvis du;

  • Får udarbejdet en tilstandsrapport og en elinstallationsrapport
  • Fremlægger et tilbud på en ejerskifteforsikring for køber
  • Skriftligt tilbyder køber, at betale mindst halvdelen af den tilbudte forsikringspræmie på den tilbudte ejerskifteforsikrin
  • Fremlægger tilstandsrapporten, elinstallationsrapporten og tilbuddet om ejerskifteforsikring inden køber afgiver et købstilbud

Som køber er et huseftersyn en forudsætning, hvis du vil tegne en ejerskifteforsikring. Med en sådan forsikring er du som køber sikret mod eventuelle skjulte skader ved boligen, som ikke står i tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten.

Overgangsordning
Som nævnt trådte de nye regler for huseftersynsordningen i kraft 1. maj 2012, hvilket vil sige, at de tilstandsrapporter, der er udarbejdet før denne dato ikke indeholder samtlige af de oplysninger, som kræves efter den nye lov. Der er i den forbindelse mulighed for at anvende en overgangsordning, hvilket betyder, at du kan opdatere din tilstandsrapport efter de nye krav ved at få udarbejdet et tillæg til denne.

Tillægget med de nye krav kan udarbejdes af den bygningssagkyndige, som har udarbejdet den oprindelige tilstandsrapport. Tillægget skal således indeholde oplysninger om restlevetiden på boligens tag, oplysninger om hustypebeskrivelse samt oplysninger om varmeinstallationer og termostatventiler, som ikke virker.

Der skal derudover udarbejdes en elinstallationsrapport. Uden denne og tillægget til tilstandsrapporten kan huseftersynsordningen ikke benyttes.

LEXSOS Advokater yder rådgivning vedrørende alle aspekter af køb og salg med fast ejendom i Danmark. Kontakt LEXSOS advokater for at høre nærmere om dine muligheder eller for en gennemgang af en eventuel forestående handel.